房屋抵押短期借款有哪些？12年老中介给你掰开说透

房屋抵押短期贷款的情况是怎样的？直接告诉你的答案就是：银行经营贷、机构抵押贷、民间配资、过桥垫资这四种类型。不要被这些五颜六色的产品名称所迷惑，“闪电贷”、“极速融”、“业主宝”，其实都属于上述四种类型的变形产品。我在房地产中介行业做了十二年的生意，成交过的房子数以万计，这个行业里面的一些门道今天也给大家讲一讲。

有人说我讲话比较直接，有时候会有些刺耳。其实我不直说的话，你会多交一些学费。上个月有一个客户听了网上的“零门槛抵押”宣传之后被骗去贷款，并且因为这个事情把房子都给卖掉了。这件事到今天我还记得很清楚。

一、银行经营贷款：最便宜但是要求也最高

接下来就是关于银行经营贷款的事情了。这是目前市场上利率最低的一种房屋抵押短期借款的方式，年化在3%-5%之间，能够做到的就是最好的选择。但是问题是，银行并不是想进去就可以进去的。

银行想要得到什么呢？要有营业执照、要有流水好的证明、要有良好的信用记录。也就是说，银行所做的就是锦上添花，并非雪中送炭。你的钱越多，银行就越乐意向你贷款；而你越是急需资金的时候，银行就离得越远。

用户我的一个做餐饮的朋友在2023年10月份找到我想要贷款200万元来周转一下。房子的价值是五百万左右，应该够用的。那么结果是什么呢？因为他的征信上出现了三次网贷逾期的情况，所以银行拒绝了他的申请。这位客户的反应很快，他说，“如果我把房子抵押给你的话还会担心我不还款吗？”银行并不关心你这件事情。

银行审批的标准，在网上很难找到。比如说同一套房子，四大行给出的评估价格要比股份制银行低10%-15%左右。是什么原因呢？四大行的风险控制比较谨慎，它们自己内部的评估体系对于房屋年龄、位置和学区都有自己的计算方法，并且与市场上挂牌的价格完全不一样。

二、机构抵押贷款：速度快但是费用高

银行不行的话该怎么办呢？第二种方式就是用机构抵押贷款。所说的“机构”主要是指信托公司、消费金融公司和小贷公司的这些有牌照的金融机构。

机构抵押贷款的特点就是两个字：快捷和昂贵。有多快呢？最快的三天之内就可以放款，有的地方可以做到一天之内放款。多么高的价格啊！年化利率一般为百分之十到十八左右，比银行高很多。

别那么傻了，因为那个机构也不会那么傻。因为他们敢于承接银行不愿做的生意，所以收取的利息可以弥补风险。你的征信有什么问题吗？没有关系，利率会给你上浮一些。你的流水不够用吗？没有问题，只要有人愿意做保证人就可以。不管怎样，最终要付账的人还是你自己。

经过一起案件之后，客户的资金周转出现了问题，于是向我们申请了一笔贷款来解决燃眉之急。金额为300万元人民币，年利率是百分之十五。我当时也劝过他，认为这个利率太高了，可以考虑其他的方案。他说没有办法了，因为供应商那边催账很急。那么结果是什么呢？半年之后生意没有好转，只能够支付二十几万的利息，最后只好卖掉自己的房子来偿还债务。

短期借款存在哪些风险呢？中介不告诉你的事情

到此为止，我要揭露一下行业的秘密了。市场上有很多号称“短期借款”的产品，实际上就是文字游戏。

第一种方式就是把服务费隐藏起来收取。有的中介在报价时只说利率，并没有提到服务费、评估费、公证费等其他费用，把这些杂七杂八的东西加在一起之后，总的花费可能会比利息还要多。上个月有一位顾客找到我办理二抵业务，在别的地方咨询过的价格为每月0.8%的利息率，你觉得这个价格很便宜吗？但是人家要收3%的服务费、5000元的评估费和2000元的公证费，这样算下来实际的成本已经接近月息1.5%了。

第二条陷阱就是提前还贷要支付违约金。短期借款最大的风险是什么？担心你会把钱借出去后马上想要把它取回来。很多机构都是依靠利息来赚钱的，如果你提前把钱还给他们的话他们会怎么赚钱呢？因此合同中会有提前还款违约金这一项，一般为剩余本金的2%-5%左右。这件事情很多人都在签订合同时并不注意，在需要提前还款的时候才意识到自己被骗了。

第三种方式就是贷款诈骗。短期借款的意思就是期限较短，一般为三个月至一年左右。到了还款的时候没有钱怎么办？有的中介会骗你“继续贷款就可以”。续贷可以续，但是每次续贷都需要再次支付服务费，并且利率还会提高。曾经有客户因为需要续贷而连续使用了三年之久的服务费用累计达到三十万元左右。

第三种是民间配资，最后一根救命稻草也是个无底洞吗？

银行不行的话，机构又很昂贵，那么民间配资就成了第三种选择。这个行业很深奥，我不大推荐普通老百姓去接触它。

民间配资的利息一般为每月1.5%-3%，年化率为18%-36%左右。听上去很恐怖是吧？但是还是有需求的人。比如说房子已经被银行抵押出去了，想要再借一些钱的话，就可以用民间配资来做二押或者三押。例如征信已经很差了，民间配资就只看房子不管人。

但是民间配资的风险最大。从业多年以来，见过很多因为民间借贷而倾家荡产的例子。有一位客户的借款金额为100万元，并且按照每月2.5%的比例收取利息。之后生意失败没有还上钱，利息越积越多达到200多万元，房子也被法院查封了，妻子和他离婚了。这件事情说出来就是血泪的事情。

民间配资最大的问题是利息太高，并且没有规范性。合同如何签订、违约如何计算、房屋如何处理等很多方面都由放款方决定。你认为这是个借条的话，里面就有可能藏着许多霸王条款。如果真的去打官司的话，不仅耗费时间精力，而且胜诉的可能性也不大。

四、过桥垫资：可以不使用的时候就不使用

最后说的就是过桥垫资的事情了。从严格的定义上讲，并不算是一个独立的贷款种类，但是它属于房屋抵押短期贷款中的一种特殊情况。

过桥垫资使用频率最高的就是“卖一买一”，即老房子还没有卖出的时候就要先支付新房的首付款。此时可以向贷款公司借款一部分资金，在卖掉旧房之后再归还款项。期限通常比较短，只有几天或者几周左右。

过桥垫资的特点就是时间短、利率每天计算一次、数额很大。日息万分之五至千分之一之间，听上去好像不多啊？换成年化的话就是18%-36%。另外过桥垫资还会收取一定的手续费，一般是按照借款额的1%-2%来收取。

用户我的一个客户的房子去年拆迁的时候用的是过桥垫资的方式，借了200万元，用了45天。加上利息和手续费之后总共要支付六千多块钱。他说“这笔钱很心疼，但是没有办法，房子不能等”。有时候过桥垫资是必需的，但是可以不用的话就不要用了。

人们认为的“常识”其实都是错误的

经过多年的实践之后，我发现在人们对于用房产做担保来获得短期贷款的认识上存在很多错误的地方。

第一种说法是：我已经有房了还会担心借不到钱吗？不正确。房子是用来做抵押品的，放贷方会考察借款人的还款能力、信用记录和负债水平。不管房子有多贵，如果你的人格不符合要求的话还是贷不了款。

第二种误解就是：抵押贷款的利息一定比信用卡透支借款少。但是不一定。银行的信用贷款年化利率大概在3%-6%之间，而机构的抵押贷款年化利率则会达到15%以上。抵押贷款的好处在于金额大、时间长，并不是因为利率低。

第三种误解是：短期借款到期之后再继续使用上面提到过，续贷是有代价的。并且续贷并不是一定可以续上，如果遇到政策变化、金融机构收缩或者自身状况变差的情况下，又该怎么办呢？

第四种说法就是：找人帮助办理一定比自己去办理要方便得多事情应该由双方来决定。可靠的中介机构可以为你节省时间和精力，并且能够获得更低的贷款利率。但是不靠谱的中介会想办法在你的身上多赚点钱。怎样才能辨别出来呢？看他是不要前期费用还是不要。正规的中介公司一般是在放款之后才会收取服务费，而那些还没有开始办理就要求你先支付各种费用的人，基本上都是陷阱。

我的建议

以上就是我所要说的内容了，接下来给出一些具体的建议。

第一，能够使用银行卡的时候尽量不要用手持终端机。利率相差好几倍的话，在长期内就会产生非常大的数额。不怕麻烦，银行的手续虽然多但是节省下来的费用也是实实在在存在的。

第二，如果一定要走的话，就先看看合同再决定吧。主要是利率如何计算、是否有其他的费用、提前还贷是否会有违约金、逾期不还怎么办。不懂得可以请专业的人士帮忙看，花费一点咨询费要比事后懊悔好得多。

第三点就是短期借款要尽快归还。借用的时候就想着怎么还款了，不要指望续贷、不要指望房价上涨、不要指望天上掉馅饼。见过很多人在借钱时信誓旦旦地说“半年之内一定还清”，但是半年之后还是在那想办法。

第四、不要等到火烧眉毛的时候再去想办法筹措资金。到了那个时候你就没有讨价还价的能力了，对方怎么说就怎么听。提前做好计划，并且给自己的时间留出足够的空间，这样才能够得到比较好的结果。

这行做了很久了，见过了各种各样的人。有的人用抵押贷款来救自己于水火之中，而有的人则因此破产。不同的是哪里呢？就是看是否已经想好了、看清了、算准了。钱很好，但是借的钱要还。

你现在的状况是怎样的？心中已经很明白了吧。